Темні магазини набирають популярність: новий фактор змін на ринку нерухомості -- Delo.ua

Темний магазин - це заклад, в якому немає покупців. Ззовні він виглядає як типовий супермаркет: полиці з товарами, холодильники та різні відділи. Проте всередині замість клієнтів працюють лише співробітники, які формують замовлення з інтернету. Клієнт розміщує своє замовлення через мобільний додаток або веб-сайт, а комплектувальник збирає його протягом 15-45 хвилин, після чого кур'єр доставляє його до дому або на пункт для самовивозу.

Цей формат отримав назву "Темний" з двох основних причин: по-перше, він не призначений для безпосереднього доступу покупців, а по-друге, в ньому відсутнє яскраве освітлення, яке не є необхідним. Вперше успішно реалізував цю концепцію британський рітейлер Tesco у 2009 році. Однак справжню популярність цей формат здобув після 2020 року, коли пандемія суттєво прискорила зростання онлайн-продажів у сегменті FMCG (товарів повсякденного попиту).

В Україні концепція dark store наразі знаходиться на початковому етапі розвитку. Проте у 2023 році компанія VARUS вже відкрила свій перший експериментальний dark store у Києві, визнала цей досвід успішним і має намір розширити цю ініціативу. Важливо зазначити, що середній чек онлайн-замовлень у форматі dark store в чотири рази перевищує показник офлайн-продажів, що є вагомим аргументом у сфері роздрібної торгівлі.

Основне непорозуміння, що виникає навколо терміна "dark store", пов'язане з його плутанням із розподільчими центрами та складами. Проте ці поняття не є ідентичними. Які ж головні відмінності між dark store, складом і магазином?

Таким чином, поєднуючи міське середовище з функціональністю складів, dark store виступає як інноваційний та незвичайний учасник у сфері нерухомості.

Звична логіка роздрібної торгівлі завжди базувалася на ідеї, що чим більше клієнтів – тим успішніше бізнес. Магазини намагалися отримати кращі місця на вулиці, в тому числі кутові приміщення та вітрини, які добре проглядаються з дороги, а також розташування біля станцій метро. Проте концепція dark store змінює цю парадигму. Вимоги до приміщень для dark store є зовсім іншими:

Отже, dark store здатен зручно розміститися в місцях, які традиційний роздрібний бізнес ніколи не сприймав би як підходящі: у дворі багатоквартирного будинку, в напівпідвальному просторі, в старому виробничому цеху або в закритому супермаркеті, що звільнився. Для власників таких приміщень це відкриває нові можливості залучення орендарів, які раніше не були доступні.

На даний момент активний попит зосереджений у столиці України. У Києві компанія VARUS проводить тестування масштабування, а Glovo та Bazar ще з 2021 року запустили свої "темні магазини". Пояснення цьому досить просте: велике місто з розвиненою системою доставки та високим рівнем купівельної спроможності. Хіба це не ідеальне середовище для формату, де швидкість є ключовим фактором?

Проте, зі зростанням економіки, dark store неминуче почне розширювати свою присутність у великих регіональних містах, таких як Львів, Дніпро, Харків (після стабілізації), а також Одеса. Для орендодавців в цих регіонах це стане актуальним питанням у найближчі два-три роки, а не в віддаленій перспективі.

Однак слід пам’ятати, що dark store не суперечить торговим центрам. Це, скоріше, альтернативне використання приміщень, які не приваблюють торгові центри, зокрема тих, що мають незвичну форму, низький рівень прохідності та відсутність вітрин. Таким чином, попит на dark store не заміщує існуючих орендарів, а формує новий сегмент ринку.

Для власників комерційної нерухомості виникнення dark store в ролі орендаря є унікальним, проте надійним форматом.

По-перше, dark store генерує специфічне навантаження на приміщення: часті заїзди постачальників, активна кур'єрська логістика, необхідність холодильного обладнання. Це треба враховувати в умовах оренди і технічних вимогах до об'єкта.

По-друге, для рітейлера важливим фактором при виборі місця розташування є радіус доставки. Ідеальна зона обслуговування для dark store складає від 1 до 3 км. Це обумовлено тим, що розвиток мережі відбувається не через відкриття одного великого складу, а через створення компактних пунктів у різних районах. Кожен спальний район великого міста може слугувати потенційним майданчиком для такої діяльності.

Третім аспектом є можливість перетворення закритих або неприбуткових магазинів на dark store, що є реальним варіантом для їх власників. Якщо торговий зал колишнього супермаркету порожній, а його адаптація під dark store можлива без значних реконструкцій, це може бути більш економічним і швидким рішенням, ніж пошук нового орендаря-ритейлера. При цьому, вся необхідна інфраструктура, така як стелажі, холодильники та зони для розвантаження, зазвичай вже присутня.

Отже, dark store в Україні поки що не є широко поширеним явищем, але вже перестав бути лише експериментом. Зростання онлайн-замовлень, підвищення середнього чека та зацікавленість великих торгових мереж у розширенні цього формату формують стійкий тренд, який вплине на ринок комерційної нерухомості принаймні впродовж наступних п'яти років.