Друге життя: чому в Києві старі квартири набирають популярності?

На ринку вторинної нерухомості Києва спостерігається підвищення цін, а також обмеження у кількості якісних пропозицій.

Що відбувається на ринку квартир? Чому ціни зростають, але нормальних варіантів немає? Ці запитання журналіст ЕП почув від кількох людей.

У період, коли ринок новобудов зіткнувся з серйозними труднощами, і лише частково підкріплюється державною іпотечною програмою "єОселя", більшість ділової активності зосередилася на вторинному житловому фонді.

Попит на нерухомість у столиці формується завдяки внутрішньо переміщеним особам з східних і південних областей, місцевим жителям, які зібрали кошти на придбання житла, а також інвесторам, для яких інвестиції в "цеглу" стають єдиним надійним способом розміщення вільних фінансів. Чому ж усі ці групи обирають саме старе житло?

У 2021 році в Україні було зафіксовано 325 тисяч нотаріальних угод на купівлю та продаж квартир і одноквартирних будинків, однак у 2024 році ця цифра знизилася більш ніж удвічі. В окремих регіонах спостерігається помірне підвищення активності на ринку вторинної нерухомості. Зокрема, у 2024 році в Києві уклали на 6% більше угод, ніж у 2023 році, а в Київській області цей показник зріс на 14%. Ці дані були отримані в результаті аналізу Мінʼюсту, проведеного аудиторською компанією EY.

З початку 2025 року ця тенденція набрала обертів, відзначають фахівці, опитані ЕП. Так, за перші пʼять місяців року медіанний термін продажу квартир на вторинному ринку, що вказує на швидкість їх реалізації, скоротився з 80 до 45 днів, що фактично означає зменшення майже вдвічі, повідомляє Людмила Кірюхіна, керівниця "ЛУН статистики".

"Це може вказувати на підвищення попиту. Однією з можливих причин є сезонний фактор, що суттєво впливає на ринок нерухомості. У період з січня по травень 2024 року медіанний термін виставлення об'єктів зменшився на 30%: з 63 днів до 48", - зазначає вона.

"OLX нерухомість" оцінює попит на квартири на вторинному ринку, враховуючи кількість реакцій на оголошення. Цей показник демонстрував зростання з січня по квітень, але в травні спостерігалося зниження на 5% у порівнянні з квітнем. В цілому, з початку року інтерес з боку покупців зріс на 14%.

В компанії ЛУН повідомляють, що середня вартість квартир, які виставлені на продаж, демонструє зростання. Це може вказувати на те, що продавці пропонують більш дорогі об'єкти, а оптимальні варіанти з вигідним співвідношенням "ціна-якість" стають все більш дефіцитними.

Зростання популярності вторинного ринку нерухомості відзначається на фоні проблем первинного ринку. У 2024 році продажі новобудов становили лише 17% від рівня 2021 року, за даними аналітиків ЛУН. За різними оцінками, інвестори, які купують житло для подальшої перепродажу або здачі в оренду, формували від 20% до 60% загального попиту на нові квартири. Наразі в Києві тільки 13% квартир купуються з інвестиційною метою, тоді як у Львові цей показник досягає 23%, а в Івано-Франківську - 27%.

Значна частина інвесторів перетекла на вторинний ринок. З початку 2025 року попит на квартири зріс більше, ніж пропозиція, каже керівниця сектору з розвитку продажів "OLX нерухомість" Оксана Остапчук. Причини - міграція українців та повернення до міст, де немає активних боїв. Київ підпадає під ці параметри.

Одним з головних драйверів на ринку купівлі житла залишається державна програма "єОселя", додає Остапчук. За даними оператора програми "Укрфінжитло", 49% кредитів видали в Києві та області. 64% погоджених іпотечних позик видали на квартири на вторинному ринку, 28% - на готові квартири в забудовника і лише 8% угод припадають на інвестування в будівництво житла.

"Придбання житла на вторинному ринку приносить покупцям більше впевненості. Зазвичай це вже готові до проживання квартири в розвинених районах — ідеальний варіант для тих, хто не має досвіду у сфері нерухомості та не бажає ризикувати, купуючи новобудову, враховуючи військові загрози та можливі затримки у здачі", — зазначає Остапчук.

Призов військовозобов'язаних викликав значний брак робочої сили в будівельному секторі, зазначають представники Конфедерації будівельників. Також ринок послуг з ремонту квартир стикається з подібними проблемами.

Вартість ремонтних робіт у квартирах зросла щонайменше удвічі у доларовому еквіваленті в порівнянні з 2021 роком, зазначає анонімно керівник однієї з компаній, що організовує роботу бригад штукатурів, плиточників та сантехніків.

"Всі будівельники були мобілізовані до армії. Зараз настає вдалий момент для молоді та пенсіонерів, які ще здатні працювати. Ми можемо встановлювати будь-які ціни. Деякі замовники, яким терміново потрібен ремонт, все ж погодяться на наші умови. Наш графік заповнений на кілька місяців наперед," - зазначає підприємець.

За його інформацією, ціна ремонту "під ключ" у новобудовах, включаючи матеріали та оплату праці, починається від 800 доларів за квадратний метр, що є близьким до вартості самого житла. Два роки тому ціни на такі послуги стартували з позначки 600 доларів за квадратний метр. Щодо капітального ремонту старої квартири до стану "білі стіни" без меблів, то витрати становитимуть приблизно 300-400 доларів за квадратний метр.

Реагуючи на виклики, дедалі більше забудовників пропонують житло з ремонтом. Утім, покупці таких квартир часто скаржаться на погану якість виконаних робіт.

Через відсутність бажання інвестувати всю суму, що дорівнює 100% вартості житла, у його ремонт, покупці віддають перевагу вторинному ринку, де вже є готові до заселення квартири. Як зазначає Остапчук, добре відремонтовані квартири в затишних районах Києва розходяться дуже швидко.

"Попит росте, варіанти з ремонтами поруч з метро на ринку надовго не затримуються. Пропозиції із завищеною ціною, у поганому стані, з незручними плануваннями та локаціями зазвичай продаються довше", - каже експертка.

Вона зазначає, що серед споживачів існують завищені сподівання: "Люди прагнуть купити квартиру в найближчому до центру районі за 100 тисяч доларів, з уже зробленим ремонтом, без додаткових витрат і в пішій доступності до метро. Це вкрай складна задача".

За останні пів року ціни на одно-трикімнатні квартири в Києві додали 8,5-9% в доларах, порахували в ЛУН. "Із січня 2025 року ціна однокімнатної квартири виросла з 60 тисяч до 65 тисяч доларів, двокімнатної - з 96 тисяч до 100 тисяч доларів, трикімнатної - із 139 тисяч до 150 тисяч доларів", - каже Кірюхіна.

Згідно з інформацією від "OLX нерухомості", у період з січня по травень 2025 року медіанна вартість квартир на вторинному ринку зросла майже на 10%, досягнувши 117 тисяч доларів. У той же час середня ціна піднялася на 9% і становить 186,7 тисячі доларів.