Конфлікти в ОСББ, нестача води та електрики: які труднощі переживають жителі нових житлових комплексів.

Інвестори у новобудови з полегшенням "видихають", коли дочекались добудови житла. Втім, часто проблеми жителів на цьому тільки починаються.

Забудовників, які здають в експлуатацію житлові будинки в обіцяні терміни, можна порахувати на пальцях двох рук. Через обвал ринку первинної нерухомості ситуація з виконанням зобов'язань суттєво погіршилась.

Наприклад, приблизно третина ринку нерухомості в столиці належить холдинговій компанії "Київміськбуд". Наразі цей забудовник фактично переживає кризу неплатоспроможності, внаслідок чого десятки тисяч його інвесторів заздрять киянам, які змогли отримати своє бажане житло.

Однак у багатьох ситуаціях власники бажаного житла не вважають себе об'єктами заздрості, оскільки на них лягають інші труднощі. Насамперед, це потреба в ремонті, вартість якого може бути такою ж, як і ціна самої квартири.

По-друге, перші роки, а часом і перші десять років життя в нових житлових комплексах часто характеризуються нестачею основних комунальних послуг, напруженими стосунками з управляючими компаніями та небажанням мешканців співпрацювати для вирішення спільних проблем.

На Кудрявці в столиці компанія Greenville з Львова реалізує проект житлового комплексу під назвою Greenville Park. Перший зведений будинок отримав експлуатаційні документи у 2021 році, тоді як будівництво другого ще триває.

Деяка кількість квартир у першому будинку була оформлена на забудовника, який зареєстрував їх на три різні юридичні особи. Ці компанії здобули права власності на житло і організували "ручне" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Про це розповідає Андрій Жук, член клубу "Української правди" та мешканець Greenville Park.

ОСББ швидко підписало угоду з управляючою компанією, яка також має зв'язок із забудовником — ТОВ "Грінвіль сервіс". За словами Жука, нові мешканці виявили невдоволення рівнем обслуговування та високими тарифами на послуги компанії, що складають 33,8 грн за квадратний метр.

У 2023 році мешканці квартир провели заміну складу правління ОСББ та скасували угоду з "Грінвіль сервіс". Цей процес став можливим лише завдяки втручанню Верховного Суду, оскільки, за словами жителів, умови угоди містили штраф у розмірі 30 мільйонів гривень за дострокове розірвання.

Під час перевірки документів нові члени правління ОСББ з'ясували, що будинок не має прямого підключення до водопроводу, а постачання води здійснюється через підрядну організацію, яка займалася будівництвом другого будинку - "Ремсервіс".

"Забудовник так і не підключив будинок за постійною схемою до водоканалу. Труба, по якій подається вода, не повноцінна, а якась тоненька. Тиску води не вистачає навіть на систему пожежогасіння. 24 поверхи, бізнес-клас, а пожежна система не функціонує, тому що забудовник не зробив воду", - каже Жук.

У пресслужбі компанії Greenville висловили незгоду з терміном "ручне ОСББ" і зазначили, що створення такого об'єднання обумовлене необхідністю "забезпечення належного функціонування житлового комплексу до моменту, коли всі власники оформлять право власності на свої квартири".

З'єднати водопостачання за постійною схемою, уклавши прямий контракт з "Київводоканалом", стане можливим лише після завершення другої черги будівництва, повідомляють представники компанії. "Технічні умови, надані "Київводоканалом", не допускають окремого розподілу для двох будинків", - зазначають забудовники.

"Постачання води до будинку реалізовувалося через компанію "Грінвіль Сервіс". Після ухвалення рішення ОСББ про перехід на самостійне управління, їм була запропонована можливість укласти угоду на компенсацію послуг з управляючою організацією", - зазначається у відповіді забудовника.

Представники компанії запевняють, що система пожежогасіння працює ефективно, оскільки для її належного функціонування було встановлено шість резервних водяних баків. "Також на кожному поверсі в зонах спільного користування розміщено додаткові вогнегасники", - зазначили вони.

Після того як мешканці першого будинку вирішили перейти на самоуправління, забудовник почав чинити тиск на співвласників. Він вимагав укласти угоду з колишнім управителем і погрожував відключити будинок від води, розповідає Жук.

11 грудня 2024 року будівельна компанія залишила тисячу жителів без водопостачання на два дні. "Забудовник наполягав на укладенні договору про постачання води. Він категорично відмовлявся вносити зміни до умов, заявляючи: 'або так, як ми хочемо, або ніяк'. Коли жоден з мешканців не погодився підписати цей договір, водопостачання було припинено", - повідомив інвестор проекту Greenville Park.

За інформацією Жука, жителі самостійно відновили подачу води, звернулися до комісії Київської міської державної адміністрації та узгодили план тимчасового підключення. "Все ж функціонує, хоча забудовник не виконав свої зобов'язання на етапі будівництва та введення в експлуатацію", - підсумовує він.

У Greenville запевняють, що 11 грудня водопостачання мешканцям не було припинено "вручну" підрядною організацією. Як пояснили представники компанії, забудовник не відповідає за постачання води до будинку, отже, не мав можливості відключити його від водопостачання.

"У зв'язку з переходом ОСББ на самоуправління та одностороннім розірвання договору з управляючою компанією "Грінвіль Сервіс", правління ОСББ безвідповідально поставилось до водозабезпечення будинку та фактично поставило всіх мешканців під ризик залишення будинку без водозабезпечення.

В даний момент керівництво ОСББ безпідставно уникає підписання угоди щодо компенсації витрат на забезпечення водопостачання будинку, що продовжує ставити мешканців під загрозу втрати доступу до води", - зазначається у відповіді.

"Будинок на Кузьмінській" у Києві - лише маленька частка спадку забудовника-афериста Анатолія Войцеховського. Серед 42 ЖК, квартири в яких продавав Войцеховський, є добудовані та незавершені будинки, але всі вони не введені в експлуатацію.

"Щасливчики", які дочекалися добудови свого житла або добудували його самостійно, об'єднавшись у будівельні кооперативи, змушені платити за воду і електроенергію за комерційними тарифами, а інколи - опалювати приміщення дровами.

Завершений, але ще не введений в експлуатацію, "Будинок на Кузьмінській" знаходиться на території, що межує з іншим незавершеним проектом Войцеховського - Park Hills (раніше відомий як "Молодіжна ініціатива"). Історично склалася така ситуація, що електропостачання обох будівельних майданчиків здійснювалося через Park Hills.

Коли "Будинок на Кузьмінській" був завершений, він все ще залежав від електропостачання сусідів. Інвестори проекту Park Hills вирішили створити кооператив "Сирецький гай", щоб довести будівництво до кінця. Тому жителі "Будинку на Кузьмінській" уклали угоду на постачання електрики з "Сирецьким гаєм".

У певний час кооператив зіткнувся з накопиченими боргами за електроенергію, внаслідок чого енергетична компанія ДТЕК почала відключати електрику в обох будинках, розповідає Наталія Меделянова, членкиня правління ОСББ "Кузьмінський". Після часткового погашення боргу електропостачання було відновлено.

"Park Hills застосувала наші кошти для покриття своїх боргів за електроенергію, хоча ми завжди виконували свої зобов'язання, а вони - ні. У листопаді тариф для нашої компанії складав 10,53 гривні за кіловат, тоді як для населення з червня 2024 року встановлений тариф становитиме 4,32 грн/кВт", - зазначила Меделянова.

Останній раз жителі залишилися без електроенергії з 24 по 31 січня. Як зазначила Меделянова, "Сирецький гай" провів розрахунок за збитки, пов'язані з трансформатором "Будинку на Кузьмінській", за період з 2018 до 2024 року, і виставив рахунок на суму 700 тисяч гривень. При цьому на листопад 2024 року "Сирецький гай" мав заборгованість перед ДТЕК у розмірі 3,1 мільйона гривень.

"Ми звернулися з проханням надати пояснення щодо перерахунку, проте замість відповіді нам просто відключили електрику. В нашому будинку електроенергія забезпечує роботу опалення, водяних насосів та котлів. Ми змушені були оплатити рахунки, оскільки за тиждень в приміщенні стало занадто холодно. У грудні ми вирішили залучити адвоката, щоб він допоміг вирішити наші проблеми," - розповіла член правління "Кузьмінського".

Голова обслуговуючого кооперативу "Сирецький гай" та керівниця ТОВ "Парк хіллс" Юлія Тютюнник у відповідь на звинувачення каже, що мешканці "Будинку на Кузьмінській" могли ще у 2017 році оформити земельну ділянку як власність ОСББ, завершити процедуру введення в експлуатацію і підписати прямі договори з ДТЕК.

"Вони сім років живуть на тимчасовому теплопостачанні, на електриці через наш будмайданчик, на незаконно під'єднаній каналізації, і нічого не зробили для належного отримання технічних умов. Ошукані інвестори Войцеховського з решти 41-го будинку скидаються грошима і якось вирішують свої проблеми, а ці - ні", - стверджує Тютюнник.

Вона зазначила, що на будівельному майданчику "Будинок на Кузьмінській" потрібно оплачувати не лише електроенергію, але й витрати, пов'язані з так званим холостим ходом трансформатора, що додає 5-10% до загального споживання.

"ДТЕК виставляє їм рахунки за витрати, але вони відмовляються їх визнати та оплачувати. Це ж монополіст, у них своя система розрахунків, і альтернативного постачальника не існує. Я їм відповідаю: 'Ми завершимо будівництво нашого дому, введемо його в експлуатацію, і тоді відключимо ваш, оскільки перестанемо бути будівельним майданчиком. Що ви будете робити в такому разі?' - говорить Тютюнник."

Меделянова переконує, що плата за втрати вже була включена в тариф, більш того, мешканці "Будинку на Кузминській" сплачували рахунки авансом, "наперед".

Тютюнник повідомляє, що членів "Будинку на Кузминській" запрошували на спільну нараду з депутатом Київради та представниками КМДА, але вони, за чутками, проігнорували зустріч і не реагують на телефонні виклики.

У 2018 році "Київміськбуд" завершив будівництво ЖК "Озерний" на Біличах. Мешканці шести 25-поверхівок робили ремонти і обживалися у нових оселях. У 2021 році в одному з будинків трапилась халепа - почало проривати труби в місцях загального користування.

"Вода текла в коридорах, перші шість-сім поверхів майже щодня плавали у воді. Експертиза показала, що це провина забудовника, він використав браковані труби і неправильно їх зварив", - розповідає мешканка будинку Олена Шкарпова.

У зв'язку зі складною ситуацією було прийнято рішення про заміну труб. 75% учасників ОСББ підтримали цю ініціативу, а четверо охочих взяли на себе відповідальність за реалізацію проекту, зазначає вона. Таким чином, проблеми вдалося успішно вирішити.

У 2024 році з'явилася нова проблема - на цей раз труби почали текти в підвалі. В цій ситуації згуртувати людей стало набагато важче. "На поверхах у нас все добре. А в підвалі труби інколи прориває - і це людям не видно. Ніхто ж не ходить в підвал. На те, що там стоїть вода, всім пофіг", - каже Шкарпова.

Члени правління ОСББ та ініціативна група з'ясували, що найкращим варіантом буде заміна матеріалу труб з металевих на пластикові, а це вимагатиме марудної паперової тяганини. Після цього майже всі охочі займатись цим питанням "відвалились", каже мешканка.

Дехто прагне надати допомогу, але не знає, як правильно оформити документи для заміни труб у підвалі. У будинку проживає 200 квартир. Мешканці почали сваритися: одні підтримують металеві труби, інші виступають за пластикові, а треті запитують: "Навіщо взагалі робити цю заміну, краще давайте просто поставимо лавки у дворі".

Четверті кажуть: "У нас же є обслуговуюча компанія, хай вона замінює". Керуюча компанія каже: "Ні-ні, це буде капітальний ремонт, а у вас в тарифі закладений лише поточний. Якщо хочете, будемо кожного разу відкачувати воду з вашого підвалу", - переповідає Шкарпова.