Експеримент у сфері дерегуляції чи централізації?

Наприкінці квітня уряд прийняв ряд постанов, спрямованих на дерегуляцію у будівельній сфері. Головна причина цього кроку полягає в необхідності прискорення процесу відновлення. Виявляється, що отримання дозволів на будівництво в деяких випадках затримується на кілька місяців, а забудовники часто залежать від рішень місцевих органів влади, що може створювати умови для корупційних схем. Видання ZAXID.NET провело інтерв'ю з фахівцями у цій галузі, щоб з'ясувати, які можуть бути наслідки для громад від нових урядових рішень.

Візія урядовців

"Менше зайвих процедур і зрозумілі правила роботи - найчастіший запит, який чуємо від підприємців по всій країні. Уряд розпочав системну дерегуляцію для бізнесу. Перший етап - зміни у сфері містобудування", - писала на своїй фейсбук-сторінці прем'єр-міністерка Юлія Свириденко.

Основним нормативним актом у наборі рішень, пов'язаних із містобудівною діяльністю, є постанова №528 "Щодо впровадження експериментального проєкту, що стосується специфіки надання адміністративних послуг у галузі будівництва". Цей документ вступив у силу 2 червня 2026 року.

Ця постанова вводить нову альтернативу в сфері юрисдикції Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). Раніше будівельні компанії мали звертатися до міських інспекцій Державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) для отримання дев'яти різноманітних дозвільних та реєстраційних послуг, що стосуються об'єктів з класами наслідків СС1 та СС2 (з незначними і середніми наслідками). Т тепер вони отримали можливість обирати між ДАБК та ДІАМ для отримання необхідних дозволів.

Об'єкти класу СС2 охоплюють переважну більшість багатоповерхових житлових, офісних і комерційних споруд у міських зонах, тоді як до класу СС1 відносяться приватні житлові будинки, будівлі висотою до чотирьох поверхів, а також невеликі торгові точки та кав'ярні.

Постанова №528 також вводить новий механізм для оскарження відмов у видачі містобудівних умов та обмежень. Це означає, що якщо місцева громада заважає забудовнику реалізувати певний проєкт з тих чи інших причин, він має право звернутися до Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). У разі, якщо відмова буде визнана необґрунтованою, забудовник зможе продовжити роботу над проєктом.

Окрім того, в продовження цієї постанови уряд доручив Мінрозвитку та Мін'юсту підготувати законопроєкт про чіткі строки для оскарження будівельних рішень.

"Це вже траплялося раніше."

Протягом 2022-2023 років в Україні відбувалися масові виступи громади проти суперечливого закону №5655, який був лобійований забудовниками і отримав в народі прізвисько "закон про містоґвалтування". В результаті, президент ухвалив рішення не підписувати цей закон.

Тарас Павлишин, керівник Львівської міської Інспекції ДАБК, висловив думку, що дерегуляційні рішення уряду є по суті аналогом закону №5655, проте представлені у фрагментах. У зв'язку з цим громадам знову доводиться вести активну боротьбу.

9 червня Київська міська інспекція ДАБК подала до суду позов, щоб оскаржити постанову №528.

"Позивач вважає, що Кабінет Міністрів втрутився у сферу повноважень органів місцевого самоврядування, яким такі функції були делеговані в межах децентралізації", - йдеться на сайті "Юридичної газети".

17 червня до позову на стороні відповідача приєдналась "Конфедерація будівельників", де вважають, що справу потрібно розглядати не лише з точки зору логіки адміністративного контролю, а й реального досвіду забудовників.

До слова, цікавий факт - шестеро з 10-ти найбагатших народних депутатів заробили свої статки саме на будівництві. Загалом же у Верховній Раді близько 20-ти депутатів, причетних до будівельного, девелоперського чи схожого бізнесу.

За інформацією, отриманою ZAXID.NET з надійних джерел, ще декілька обласних центрів обмірковують можливість надати підтримку Києву у судовій справі проти уряду та забудовників.

Боротьба проти чи на підтримку корупції?

У своїй політиці уряд акцентує увагу на проблемах місцевої корупції та бюрократії, які, на їхню думку, перешкоджають бізнесу ефективно і оперативно відновлювати Україну.

"На мою думку, заяви уряду щодо корупції на місцях, пов'язані із затримками у видачі дозволів, є маніпуляцією. Я не можу висловлюватися за інші інспекції, але у нашому випадку розгляд документів триває не більше 48 годин. Ми або видаємо дозвіл, або ж відмовляємо. Фактів корупції немає, тільки багато розмов", - зазначає Тарас Павлишин.

Забудовники, які прагнуть уникнути контролю міських органів ДАБК, за його словами, подають документи для отримання дозволів на будівництво об'єктів класу СС3. Це включає висотні будівлі, великі торговельно-розважальні центри, об'єкти критичної інфраструктури та складні промислові комплекси. Хоча насправді різниця між об'єктами класу СС2 і СС3 є незначною, отримання дозволів на об'єкти класу СС2 залишається винятковим правом ДІАМ.

"Я входив до робочої групи, яка аналізувала цю постанову про експеримент перед її затвердженням, і висловлював ідею про надання міським ДАБК повноважень розглядати дозволи на об'єкти класу СС3. Це було б справедливо для забудовників, адже це створило б альтернативу. Проте ДІАМ чомусь не підтримує цю ініціативу," - зазначає Тарас Павлишин.

"Якщо держава офіційно визнає системну корупцію у сфері містобудування, суспільство має право очікувати не лише спрощення процедур, а й створення дієвих механізмів відповідальності за зловживання, а також запобіжників, які унеможливлять повторення таких практик у майбутньому", - вважає Наталія Нечаєва, експертка з питань нерухомості та містобудування, керівниця "Адвокатського бюро Наталії Нечаєвої".

Відсутність контролю з боку органів місцевого самоврядування за дотриманням містобудівних норм може призвести до того, що "швидкі дозволи" стануть інструментом конкуренції не за прозорістю процесів, а за принципом "де легше отримати схвалення на будівництво". У такій ситуації корупційні практики можуть просто змінити свою форму або перейти на інший етап ухвалення рішень, зазначає юристка.

Чи з Києва видніше?

Інший аспект цього питання полягає в безпеці та комфорті мешканців, які проживають у громадах і на яких безпосередньо впливають рішення у сфері містобудування, зазначає Любомир Зубач, заступник міського голови Львова з питань містобудування. Він підкреслює, що уряд має на меті полегшити умови для забудовників. Проте громадам необхідне таке нормативне регулювання, яке забезпечить зручність для людей і зменшить негативні наслідки, пов'язані з незаконними або сумнівними забудовами.

"Будівництво, насамперед, пов'язане з безпекою. Усі ці норми і стандарти існують, щоб запобігти нещасним випадкам. Крім того, важливо забезпечити комфорт для жителів громад, які прагнуть, щоб нові будівлі не мали негативного впливу на їхнє життя", - зазначає Любомир Зубач.

Ще один важливий момент, на який звертає увагу чиновник, - це централізація процесів у сфері містобудування.

"Вибачте, але в київському кабінеті неможливо ухвалити правильне й виважене рішення стосовно будівельного проєкту у Львові чи в іншій громаді, адже проєкт прив'язаний до конкретної локації. На цю локацію треба приїхати подивитися, зрозуміти, що тут може і не може будуватися, і тоді ухвалювати рішення, що нікому не створюють проблем. Якщо ж просто дивитися по документах, планах, це тоді сервісна служба, що штампує дозволи, не розуміючи наслідків, що можуть настати", - говорить Любомир Зубач.

У численних містах органи місцевого самоврядування часто є єдиним засобом контролю за дотриманням містобудівних норм та захистом прав громади, зазначає юристка Наталія Нечаєва.

"Отже, будь-яка форма дерегуляції повинна гарантувати рівновагу між оперативністю виконання будівельних проектів і правом громади контролювати, що саме і де зводиться на їхній території," - зазначає вона.

Бізнес-центр на Ринковій площі

Окрім постанови №528 занепокоєння експертів викликає законопроєкт про чіткі терміни оскарження будівельних рішень. Цей документ, що готується за дорученням уряду, захищатиме забудовників в майбутньому, коли теперішня влада відійде, вважає Тарас Павлишин.

Суть законопроєкту в тому, що після того, як мине термін для оскарження, забудовник може спокійно реалізовувати свій проєкт, ні на кого не зважаючи. Водночас окремі дозвільні рішення в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва є прихованими, тож їх неможливо відстежити та оскаржити.

"Змоделюємо ситуацію. Я звертаюсь в ДІАМ для отримання дозволу на будівництво офісного центру на площі Ринок. Мені його видають, хоч в мене "криві" документи. Дозвіл є, але в системі не видно, хто і що будує. Минає два місяці чи пів року, підстави для скасування дозволу пропадають, я починаю будувати. Всі б'ють в набат - міський голова, депутати, люди. Але скасувати дозвіл вже не можна", - пояснює Тарас Павлишин.

Він додає, що законодавство, насправді, регулює, хто і за що відповідає в містобудівній сфері, а також передбачає нагляд ДІАМ за управліннями, інспекціями та департаментами архітектури. У випадку зловживань, ДІАМ має розпочинати перевірку, натомість цей орган забирає у громад контроль в містобудівній галузі.

"Протягом десяти років ми активно відстоювали ідею, що у Львові не повинно бути незаконних забудов, а всі будівельні роботи мають починатися лише з наявністю відповідних дозволів. І на сьогоднішній день це справедливо для великих проектів. Проте тепер уряд змінює цю ситуацію і заявляє забудовникам: 'Розпочинайте роботи, документи оформимо пізніше'", - зазначає керівник львівської інспекції ДАБК.

Третя сторона може бути охарактеризована як незалежний учасник або організація, яка не є безпосередньо залученою до основної угоди чи конфлікту, але може впливати на його розвиток чи результат.

У цьому конфлікті між громадами і забудовниками часто забувають про людей, які інвестують у житло чи комерційні приміщення. Експертка з супроводу будівельних проєктів Наталія Нечаєва зазначає, що труднощі з недобудованими об'єктами та їх введенням в експлуатацію зазвичай виникають через те, що забудовники можуть відкривати кілька проєктів одночасно, не маючи достатнього фінансування для завершення жодного з них.

"В Україні досі не реалізовані дієві механізми захисту споживачів, які вже давно використовуються в різних країнах Європи. Також забудовники мають можливість безперешкодно перепродавати корпоративні права компаній, що володіють дозвільними документами. Інформація про підключення новобудов до інженерних мереж часто залишається недоступною для можливих покупців", - зазначає юристка.

Державна політика, у цьому контексті, зосереджується на спрощенні бізнес-процесів, при цьому нехтуючи фінансовою стабільністю забудовників та захистом інтересів покупців.

***

Урядова постанова №528, яка вступила в силу 2 червня, залишається в силі, незважаючи на її оскарження Київською Інспекцією ДАБК в суді. Відповідні міністерства активно працюють над новими нормативними актами, які підтримують інтереси забудовників. В урядових колах це називається експериментом, але насправді, схоже, основна мета полягає в перевірці того, наскільки громади готові дозволяти втручання у свої повноваження.